你不得不看的2017年樓市政策大集合
日期：2018/01/30 來源：山西房地產(chǎn)門戶網(wǎng)
2017年，全國房地產(chǎn)市場主要以“一二線嚴(yán)格限購，三四線寬松去庫存”為房地產(chǎn)市場主基調(diào)。
而落足到二三線城市，限購限售政策依然占據(jù)主要市場，限購范圍從商品房擴(kuò)展到二手房，購房門檻不斷提高，外地人購房難度升級。
除此之外，政府一直堅持民生工程建設(shè)，提出了落實棚改計劃等系列政策穩(wěn)定房地產(chǎn)市場。
從太原樓市政策來看，公積金貸款、房屋產(chǎn)權(quán)、組合貸等相關(guān)政策出爐。
在這樣的時代背景下，太原樓市的發(fā)展趨勢如何?這些政策又會對房價帶來哪些影響?
接下來，讓我們一起回顧一下太原樓市關(guān)于房產(chǎn)政策的那些事。
公積金新規(guī)
一、3月31日，太原市住房公積金管理中心發(fā)布了《太原市住房公積金管理中心關(guān)于調(diào)整住房公積金使用政策的通知》，對太原住房公積金提取、貸款政策進(jìn)行調(diào)整，調(diào)整自2017年4月1日起執(zhí)行。
1、單身職工最高貸款額度不超50萬
調(diào)整后，借款人夫妻雙方均正常繳存住房公積金且符合其他貸款額度核定要求的，最高貸款額度按照不超過80萬元核定，單身職工或夫妻雙方只有一方正常繳存住房公積金的，最高貸款額度按不超過50萬元核定。
2、購買二套房利率調(diào)整
對購買第二套改善型住房申請住房公積金個人貸款的，按照同期首套住房公積金個人貸款利率的1.1倍計息。同時，太原將停止向購買第三套及以上住房的借款人發(fā)放住房公積金個人貸款，認(rèn)定依據(jù)為借款人個人信用報告和住房公積金信息系統(tǒng)顯示購買第三套住房。
3、一對夫妻買房只能同時貸款一次
繳存職工購買、建造、翻建、大修自住住房，選擇申請個人住房貸款后，除償還住房貸款本息以外，本人及配偶不能再申請其他住房消費類提取。如果太原繳存職工提取本人及配偶住房公積金賬戶余額后，再以購買同一套住房申請個人住房貸款的，在申請貸款額度中核減相應(yīng)的提取金額。借款人本人及配偶償還住房貸款本息合計提取金額，不得超過申請日之前12個月內(nèi)足額還本付息的金額及提前還本付息金額之和。
4、個人征信門檻提高
借款人及配偶任何一方的貸記卡(準(zhǔn)貸記卡、信用卡、卡易貸)或助學(xué)貸款，在本次申請住房公積金貸款前三年內(nèi)，有連續(xù)四期(含)或累計七期(含)以上逾期記錄的，原則上不予發(fā)放住房公積金貸款。
5、職工離崗可銷戶提取
職工調(diào)離本行政區(qū)域后，應(yīng)當(dāng)辦理異地轉(zhuǎn)移接續(xù)，不能申請住房公積金提取。如果職工與單位解除勞動關(guān)系，如重新就業(yè)，應(yīng)當(dāng)辦理住房公積金同城或者異地轉(zhuǎn)移接續(xù)。如職工未重新就業(yè)，屬于太原市戶籍，住房公積金賬戶封存滿一年，可以申請銷戶提取;如果職工屬于非太原市戶籍，住房公積金賬戶辦理封存，也可以申請銷戶提取。提取時，應(yīng)當(dāng)提供解除(終止)勞動關(guān)系協(xié)議、身份證、戶籍證明和住房公積金卡的原件及復(fù)印件。
6、換領(lǐng)《不動產(chǎn)權(quán)證書》不能二次提取公積金
2014年12月底前取得《房屋所有權(quán)證》，后換領(lǐng)《不動產(chǎn)權(quán)證書》，或者2015年1月以后取得《房屋所有權(quán)證》且辦理過住房公積金提取，后換領(lǐng)《不動產(chǎn)權(quán)證書》，均不能再以取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》申請住房公積金提取。
7、退休銷戶不再提供退休證
職工達(dá)到法定退休年齡(男60周歲，女55周歲)且住房公積金賬戶已經(jīng)封存，申請銷戶提取不再提供退休證;取消解除勞動關(guān)系和職工到國外或者港、澳、臺地區(qū)定居申請?zhí)崛∽》抗e金申請資料中的工資停發(fā)證明。
8、最高貸款額度與借款人繳存年限掛鉤
住房公積金貸款最高額度不超過借款人繳存年限×10萬元，繳存年限按照繳存月份/12取整加1計算，根據(jù)繳存年限測算的最高貸款額度低于30萬元的，按照30萬元計算。
9、停辦兩類提取貸款業(yè)務(wù)
第一類，停辦非城鎮(zhèn)住宅用地上所建造房屋的提取和貸款，即停止受理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在非城鎮(zhèn)住宅用地上開發(fā)的各類項目的貸款備案申請，和繳存職工購買的在非城鎮(zhèn)住宅用地上建設(shè)的各類房屋的散戶個人貸款及提取申請。
第二類，取消購買、建造、翻建、大修自住住房和償還住房貸款本息父母子女住房公積金互提。
二、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、財政部、中國人民銀行、國土資源部近日聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》(建金[2017]246號)(以下簡稱《通知》)。
1、《通知》規(guī)定，住房公積金管理中心要規(guī)范貸款業(yè)務(wù)流程，壓縮審批時限，自受理貸款申請之日起10個工作日內(nèi)完成審批工作。
2、《通知》明確，要提高住房公積金貸款抵押登記效率。
3、《通知》要求，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。
4、《通知》提出，要加大聯(lián)合懲戒力度。
5、《通知》明確，繳存職工可通過12345市民熱線、12329住房公積金服務(wù)熱線等渠道，投訴舉報房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋銷售中介機(jī)構(gòu)拒絕住房公積金貸款問題。
6、《通知》要求各地住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門和住房公積金管理中心，聯(lián)合開展拒絕職工使用住房公積金貸款購房問題專項整治行動，嚴(yán)厲打擊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房屋銷售中介機(jī)構(gòu)違規(guī)行為。
三、為滿足靈活就業(yè)人員住房公積金使用需求，暢通繳存使用通道，支持靈活就業(yè)人員享受住房公積金政策，我中心于2016年8月起試點推行了靈活就業(yè)人員住房公積金繳存使用政策，實行靈活就業(yè)人員自愿申請繳存，授權(quán)人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)承辦開戶繳存的業(yè)務(wù)辦理模式，試點以來切實保障了靈活就業(yè)人員的繳存使用權(quán)益，取得了良好的效果。現(xiàn)將符合業(yè)務(wù)辦理標(biāo)準(zhǔn)的授權(quán)人力資源服務(wù)機(jī)構(gòu)進(jìn)行公示。
政策解讀
公積金貸款一直在貸款方式上占據(jù)優(yōu)勢，但據(jù)了解，使用公積金貸款購房者只占少數(shù)。造成這種情況發(fā)生的原因，不外乎以下三點：1、公積金貸款有一定的門檻，無形中將許多購房者拒之門外;2、公積金貸款審核過程過于繁瑣，周期也比較長;3、公積金貸款的首付比例有嚴(yán)格的規(guī)定。
在2017年年底，四部門聯(lián)合發(fā)文發(fā)布的《關(guān)于維護(hù)住房公積金繳存職工購房貸款權(quán)益的通知》，從貸款時長、提高貸款抵押登記效率等方面不斷規(guī)范公積金貸款業(yè)務(wù)，使得繳存公積金職工的合法權(quán)益得到維護(hù)，也嚴(yán)重打擊了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的違法行為，有利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。
靈活就業(yè)人員住房公積金政策的試點，使得公積金的大門向靈活就業(yè)人員敞開，對于購房者來說是一大利好消息。
公積金貸款對于迫切需要買房的人來說，都構(gòu)成了買房障礙。住房公積金貸款政策是購房者的福音，四部門聯(lián)合發(fā)文使得公積金貸款政策更加完善，也看出政府規(guī)范房地產(chǎn)市場發(fā)展的決心，相信隨著各項政策的不斷規(guī)范和完善，購房者買房會越來越便捷。
產(chǎn)權(quán)政策
2017年4月份，山西省國土資源廳下發(fā)《關(guān)于解決當(dāng)前不動產(chǎn)統(tǒng)一登記若干問題的操作規(guī)范》(以下簡稱《規(guī)范》)，為解決不動產(chǎn)登記開展以來遇到的若干歷史遺留問題提供了政策依據(jù)。
《規(guī)范》明確，對土地權(quán)屬來源合法，因原開發(fā)建設(shè)單位未及時申請辦理國有土地使用權(quán)初始登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可依據(jù)新的不動產(chǎn)統(tǒng)一登記規(guī)定，按程序辦理不動產(chǎn)權(quán)證書或不動產(chǎn)登記證明，不再辦理土地使用權(quán)首次登記。對房屋建設(shè)單位在國有建設(shè)用地開發(fā)中，存在用地手續(xù)不全、擅自改變用途、未按要求繳納相關(guān)稅費等情形而未辦理國有土地使用權(quán)登記，現(xiàn)購房人憑已取得的房屋所有權(quán)證書申請辦理不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記的，不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)按“便民利民、穩(wěn)定連續(xù)”的原則受理。登記時，應(yīng)將上述情況書面告知相關(guān)當(dāng)事人，在不動產(chǎn)登記簿和不動產(chǎn)權(quán)證書附記欄注記“該不動產(chǎn)未辦理國有建設(shè)用地使用權(quán)登記，應(yīng)按規(guī)定及時補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)”。同時，建議當(dāng)?shù)卣婪▽υ摲课蓍_發(fā)建設(shè)單位進(jìn)行處理，并限期補(bǔ)辦相關(guān)手續(xù)。對已購公房、經(jīng)濟(jì)適用住房符合轉(zhuǎn)移登記條件的，土地出讓金按照成交價1%繳納，土地使用期限調(diào)整為70年。
鑒于因繼承申請不動產(chǎn)登記涉及復(fù)雜的法律關(guān)系，調(diào)查核實難，法律風(fēng)險大，為有效保障各方權(quán)利人的合法權(quán)益，《規(guī)范》建議各地單設(shè)繼承登記窗口，指派具備相關(guān)資質(zhì)人員專門負(fù)責(zé)此項業(yè)務(wù)的審核、辦理工作。
《規(guī)范》提出，在有關(guān)政策出臺前，對少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，可參照《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理，不需要提出續(xù)期申請，也不收取費用，可正常辦理交易和登記手續(xù)。涉及“土地使用期限”仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期，并注明“根據(jù)《國土資源部辦公廳關(guān)于妥善處理少數(shù)住宅建設(shè)用地使用權(quán)到期問題的復(fù)函》辦理相關(guān)手續(xù)”。
政策解讀
在購房過程中，證件問題和產(chǎn)權(quán)問題一直是購房者關(guān)注的核心。此次政策已明確指出，70年產(chǎn)權(quán)到期后可以正常辦理交易和登記手續(xù)，購房者不會再為房屋到期的問題而困擾。
同時，產(chǎn)權(quán)問題對于購房者來說也是一個警示，提醒購房者在購房過程中，一定要關(guān)注五證齊全的樓盤，70年的產(chǎn)權(quán)的房子是受國家法律保護(hù)的。而對于沒有產(chǎn)權(quán)的房子，購房者的合法權(quán)益不會得到很好的保護(hù)，購房者在購房過程中一定要擦亮雙眼。
物業(yè)管理政策
《太原市物業(yè)管理條例》將于5月施行
(1)一個物業(yè)管理區(qū)域成立一個業(yè)主大會。
一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主在300戶以上的，可以采取樓(幢)、單元、樓層等為單位的方式推舉一名業(yè)主參加業(yè)主大會會議。
(2)不得擅自改變房屋使用性質(zhì)
《條例》明確，業(yè)主、物業(yè)使用人應(yīng)當(dāng)按照房屋權(quán)屬證書載明的用途使用房屋，不得擅自改變其使用性質(zhì)。擅自改變房屋使用性質(zhì)的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)予以制止，并及時向相關(guān)部門報告。
(3)拖欠物業(yè)費不得斷電、斷水、斷氣、斷熱
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等專業(yè)經(jīng)營單位應(yīng)當(dāng)向最終用戶收取有關(guān)費用，并開具發(fā)票。專業(yè)經(jīng)營單位可以委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收代繳有關(guān)費用和進(jìn)行有關(guān)設(shè)施設(shè)備日常維修養(yǎng)護(hù)，雙方應(yīng)當(dāng)簽訂委托協(xié)議，但不得向業(yè)主收取手續(xù)費等額外費用。
(4)開發(fā)商占用共用部位最高將罰款20萬元。
《條例》明確規(guī)定，開發(fā)建設(shè)單位擅自處置屬于業(yè)主的物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的所有權(quán)或使用權(quán)的，由縣級以上房產(chǎn)主管部門處5萬元以上20萬元以下罰款;給業(yè)主造成損失的，依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
(5)公共區(qū)域設(shè)車位應(yīng)2/3業(yè)主同意
《條例》規(guī)定，物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫的所有權(quán)，依據(jù)規(guī)劃按照出資情況確定。業(yè)主共有的道路或者其他共有場地用于停放車輛的車位、車庫，屬于業(yè)主共有。
(6)外墻滲漏或電梯出故障等可應(yīng)急維修
《條例》規(guī)定，在專項維修資金的收取中，開發(fā)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在房屋合同備案或者交房前，按照物業(yè)總建筑面積及交存標(biāo)準(zhǔn)向市、縣(市)房產(chǎn)主管部門統(tǒng)一交存。物業(yè)交付使用時，開發(fā)建設(shè)單位按照專有部分建筑面積及同一交存標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收取，其余部分的專項維修資金由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
政策解讀
《太原市物業(yè)管理條例》的出臺，維護(hù)了業(yè)主的合法權(quán)益，也規(guī)范了物業(yè)的管理模式，尤其是對于公共區(qū)域嚴(yán)格的規(guī)劃，都提升了業(yè)主小區(qū)居住環(huán)境的品質(zhì)。
這項政策的出臺，對于購房者來說是一大利好，讓開發(fā)商、物業(yè)公司和購房者之間有了一個很好的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)，減少了三者之間矛盾和糾紛的產(chǎn)生。
組合貸款相關(guān)政策
2017年7月份，太原恢復(fù)個人住房組合貸款業(yè)務(wù)，建行交行受理
2017年4月份，太原公積金貸款政策調(diào)整后，組合貸款業(yè)務(wù)曾暫停，為幫助更多市民圓住房夢，即日起恢復(fù)業(yè)務(wù)辦理。商轉(zhuǎn)公貸款，適合公積金貸款額度不夠但又需要貸款的購房者，額度不夠部分可以用商業(yè)銀行貸款補(bǔ)足。
(1) 市民如果申請個人住房組合貸款，必須同時符合公積金中心有關(guān)公積金貸款的規(guī)定和有關(guān)住房商業(yè)性貸款的規(guī)定。
(2) 個人住房組合貸款中住房公積金貸款部分的貸款額度，按照純公積金貸款的相關(guān)規(guī)定核定，住房公積金貸款的額度不能滿足借款人購房需求的，可以申請組合貸款。
(3) 申請個人住房組合貸款的應(yīng)提供合法有效的擔(dān)保，其貸款的擔(dān)保方式符合《擔(dān)保法》和公積金中心以及商業(yè)銀行的要求。
(4)公積金中心已與建設(shè)銀行山西省分行和交通銀行山西省分行簽署個人住房組合貸款相關(guān)協(xié)議，委托上述兩家銀行辦理住房公積金貸款的分理處首批開辦組合貸款業(yè)務(wù)。
政策解讀
組合貸款可以為購房人節(jié)省利息，降低購房者的成本，讓購房者用最低的利率獲得最多貸款，減輕了一大部分購房者的還貸壓力，對于購房者來說是一大利好。
組合貸款政策的出臺，在貸款方式的選擇上更加靈活，讓很多購房者距離安家置業(yè)的夢想又近了一步，是一項真正便民、利民的措施。
限售政策
2017年10月12日，太原房管局發(fā)布《關(guān)于控制二手住房短期交易轉(zhuǎn)讓的通知》內(nèi)容如下：
(1) 太原市轄城六區(qū)新購住房取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》的，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》之日起滿2年方可交易轉(zhuǎn)讓。
(2)拆遷安置房上市首次交易，以及繼承、離婚分割、直系親屬間贈與和轉(zhuǎn)讓不受此項規(guī)定限制。
(3)建立二手房短期交易轉(zhuǎn)讓審查機(jī)制，對取得《不動產(chǎn)權(quán)證》或《房屋所有權(quán)證》未滿2年、但因債務(wù)糾紛等特殊原因確需交易轉(zhuǎn)讓的，經(jīng)審查同意后方可交易轉(zhuǎn)讓。
政策解讀
這條政策主要針對二手房，對于新房市場的影響并不大。政策的出臺，防止了炒房客的炒房行為，也規(guī)范了二手房市場。從長遠(yuǎn)來看，“限售”政策掐住了投資者的喉嚨，使其資金鏈在近期內(nèi)難以松綁，有利于恢復(fù)樓市的正常交易。同時，二手房嚴(yán)格的審查機(jī)制，限制了房產(chǎn)市場的不合法交易，有利于二手房市場健康、平穩(wěn)的發(fā)展。
2017年各項房產(chǎn)政策的出爐，都是為了保證房地產(chǎn)市場健康、平穩(wěn)的發(fā)展。公積金貸款讓購房者緩解了購房壓力;房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)政策讓購房者70年后依舊有家可歸;物業(yè)管理政策讓業(yè)主的居住品質(zhì)得到很大提升;組合貸政策減緩了購房者的還貸壓力;限售政策更是讓炒房客無利可圖……這些政策都是為了能夠盡早讓購房者盡快買到合適的房子，真正做到房住不炒!
房住不炒是房地產(chǎn)市場調(diào)控的核心，2017年出臺的相關(guān)政策便是最直觀的說明。預(yù)計在2018年，相關(guān)政策也會不斷出爐，提升購房者的購房決心，為購房者購房提供更多便利的渠道。
在2018年的開年，公積金貸款相關(guān)政策也開始出爐：
組合貸款是指繳存職工在購買自住住房自籌資金不足時，由公積金中心運(yùn)用住房公積金貸款、商業(yè)銀行運(yùn)用信貸資金，向同一借款申請人同時發(fā)放的用于購買同一套自住住房的個人住房貸款。
在此組合貸基礎(chǔ)上，太原住房公積金又在個人貸款范圍內(nèi)新增了“部分償還商業(yè)銀行貸款”，即部分商轉(zhuǎn)公。部分商轉(zhuǎn)公，是指在借款人可申請的住房公積金個人貸款額度不足以全部結(jié)清商業(yè)性個人住房貸款(以下簡稱“商業(yè)貸款”)時，申請使用住房公積金貸款部分償還商業(yè)貸款的貸款品種。與住房公積金中心簽署合作協(xié)議的商業(yè)銀行的商業(yè)貸款客戶，符合條件就可以申請辦理部分商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)。
目前太原已有6家銀行與公積金管理中心簽署《個人商業(yè)性住房貸款轉(zhuǎn)換住房公積金貸款合作協(xié)議》，可以辦理部分商轉(zhuǎn)公公積金貸款業(yè)務(wù)。這6家銀行分別為：中國農(nóng)業(yè)銀行山西省分行營業(yè)部、中國光大銀行股份有限公司太原分行、交通銀行股份有限公司山西省分行、中國建設(shè)銀行股份有限公司太原并州支行、興業(yè)銀行股份有限公司太原分行以及中國工商銀行股份有限公司山西省分行營業(yè)部。
據(jù)悉，申請部分商轉(zhuǎn)公業(yè)務(wù)報備資料、擔(dān)保方式和辦理流程應(yīng)符合商轉(zhuǎn)公貸款的要求,同時貸款年限不得超過原商業(yè)貸款年限。借款人同時結(jié)清公積金貸款和商業(yè)貸款并能提供結(jié)清證明的，方可退還網(wǎng)簽的《商品房買賣合同》。
政策解讀
太原開始全面支持公積金組合貸， 1月15日起，太原開發(fā)區(qū)北城分理處和杏花嶺分理處也已開辦個人住房組合貸業(yè)務(wù)，至此，太原10家分理處全面開辦此業(yè)務(wù)。組合貸政策的開放降低購房人的貸款成本，減輕了職工負(fù)擔(dān)，讓更多購房者都能買到房子，不再望房興嘆，這項政策為2018年的購房政策市場打開了良好的開端。
2017年出臺的樓市相關(guān)政策，都從不同程度推出了利民、惠民的政策，鼓勵更多的人能夠買到心儀的房子。2017年太原樓市最 突出的表現(xiàn)是房價大漲，這不僅僅是因為地價的原因，更多的是建筑材料價格提升，小區(qū)周邊相關(guān)配套及居住體驗的提升，也在一定程度上加大了房子的建筑成本。而對于房子來講，更多的購房者買的不單單是一處居所，更重要的是對于家的定義，是一種生活品質(zhì)的提升，這種無形的精神要求，讓開發(fā)商對于房子的設(shè)計及居住品質(zhì)有了更大的挑戰(zhàn)，也促使房價發(fā)生了小幅度的變化。
隨著2019年青運(yùn)會的到來，地鐵時代的來臨，都在為太原市的城市建設(shè)助力，也同時提升了太原的城市形象。 在城市形象不斷提升的情況下，小編認(rèn)為太原2018年的房價即使不會大漲，也會出現(xiàn)小幅度的增長。所以，衷心建議各位購房者買房要趁早!
