利率上浮買房壓力增大 剛需還應盡早出手

山西晚報  2018/02/28

近日，太原市內(nèi)多家銀行同時表示，自2月1日起，太原居民購買首套普通住房，房貸利率最低按基準利率的1.05倍至1.1倍執(zhí)行，二套房貸利率不低于基準利率的1.1倍至1.2倍。

業(yè)界分析，這是響應“房子不是用來炒，而是用來住的”的號召，抑制住房投資需求，是目前重要的政策取向。那么對于剛需和剛改來說，2018年是否適合入市呢?

A 房貸利率悄然上漲

2018年開年，銀行房貸利率以上浮5%-20%為主流，國有銀行上浮相對較少，股份制銀行上浮偏多。

根據(jù)融360的數(shù)據(jù)，2017年12月，全國首套房貸款平均利率5.38%，環(huán)比上升0.37%，同比上升20.89%，接近基準利率上浮10%的水平。全國二套房貸款平均利率為5.73%，環(huán)比上升0.02個百分點。

記者了解到，2017年上半年，太原首套房貸利率還可以打85折，而目前要上浮10%-15%，在過去一年里房貸利率經(jīng)歷多次上浮。

太原某銀行信貸部工作人員安先生給記者算了一筆賬，以貸款100萬元、年限30年計算：按照等額本息的還款方式，利率85折優(yōu)惠時，每月需要還款4870元，30年間累計支付的利息總額約為75.312萬元;按照利率上浮1.1倍計算，以同樣的還款方式，每月需要還5609元，累計支付的利息總額約為101.926萬元。100萬元房貸，總利息多出26萬多，每月要多還739元。放款時間也較之前有延長，普遍在1個月左右，還有部分銀行根據(jù)信貸額度不同放款時間不確定。

業(yè)內(nèi)人士表示，房貸利率在這一年中悄然上漲，穩(wěn)步抬高，起到長期去杠桿的作用，將去掉投資市場的投機、投資群體。

B 省內(nèi)商品房庫存大幅減少

與此同時，根據(jù)山西省統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，截至2017年末，山西省商品房庫存消化周期為6.1個月，比2016年末減少4.2個月。截至2017年末，山西省商品房待售面積1225.7萬平方米，比2016年末減少535.3萬平方米，房地產(chǎn)去庫存效果明顯。

2017年以來，山西加強房地產(chǎn)市場調(diào)控，出臺了房地產(chǎn)去庫存相關政策措施，打通去庫存與棚戶區(qū)和城中村住房改造之間、與農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口進城購房之間的“兩個通道”，不僅實現(xiàn)商品房待售面積下降，商品房消化周期也逐漸趨向合理。

山西省住建廳消息稱，2018年山西將重點加大非住宅和部分市、縣去庫存力度，放寬非必要規(guī)劃約束指標，允許開發(fā)企業(yè)根據(jù)實際情況調(diào)整規(guī)劃用途、戶型結(jié)構(gòu)和商業(yè)配套比例等，盡快把庫存消化周期控制在合理區(qū)間，促進房地產(chǎn)市場供需平衡。

同時，還將統(tǒng)籌規(guī)劃城鎮(zhèn)空間和設施布局，推動基礎設施系統(tǒng)化規(guī)劃建設，增強城市、縣城和中心鎮(zhèn)對農(nóng)民工返鄉(xiāng)、城市居民下鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)、農(nóng)民進城安居的吸引力和承載力，引導人口和住房需求合理分布。

C 房價合理的話，如剛需可咬咬牙出手

盡管新的購房者購房負擔沉重了許多，但仍有銀行業(yè)人士認為，目前國內(nèi)基準利率水平是歷史最低，所以綜合計算房貸利率，和過去20年相比，現(xiàn)在仍屬于偏低水平。對于首套房貸者，這個利息水平還沒到不可接受的地步，所以，只要是剛需且房價合理，可以咬咬牙出手。

對于二套房貸者而言，情況與首套房則有不同。二套利率上浮10%，后年利息在5.4%，若要供30年，利息剛好和貸款總額，也就是說貸100萬元30年，本息相加基本得200萬元左右了。如果二套房貸款利率上浮到40%，則年利率為6.8%左右，若要貸100萬元、30年，僅利息就近135萬元。這期間，房價上漲的速度首先要彌補利息成本，否則此時貸款買二套房則是“賠本買賣”。因此，建議自住型購房、購買首套房的可貸款。改善+投資混合型購房，屬于二套房的，雖然也可貸款，但最好縮短貸款期限，以防投資風險。

D 3月前或有“以價換量”機會

此前早有傳言2月房貸利率將上浮，不少先知先覺的人排隊錄入客戶資料。不過，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月太原一手住宅的成交量并沒有受到此影響而爆發(fā)，1月太原樓市成交不佳，很多買家仍然處于觀望狀態(tài)。

2月屬于傳統(tǒng)的樓市淡季，再加上受到春節(jié)放假的影響，預計成交環(huán)比會有所下降，推盤數(shù)量也會有所減少。綜合2017年市場大背景，預計2018年2月供應量同比環(huán)比均會有所減少。2018年第一波推盤高潮預計要到3月份。

從需求方面看，2月是傳統(tǒng)樓市淡季，再加上房貸利率有所上調(diào)，預計成交同比環(huán)比均會有所減少。但是隨著春節(jié)假期的結(jié)束，2月下旬開發(fā)商推貨速度或會加快，打響農(nóng)歷開年第一仗。對于開發(fā)商而言，受到傳統(tǒng)樓市淡季的沖擊，開年后或會“以價換量”，來個開門紅，預計2018年3月前，太原新建商品房部分房價或會有大幅促銷或特價房出現(xiàn)。